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“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

相约星期六

A | 作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。这些文件包括几份内部研究文件、幻灯片和电子表格，描绘了亚马逊留住员工的能力的暗淡画面，以及当前的战略可能对整个组织的财务状况有害。他们还广泛谴责亚马逊在培训和晋升员工的过程中没有充分使用或跟踪数据，这对一家以痴迷于收集消费者信息而闻名的公司来说是一个具有讽刺意味的缺点。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。这些文件是由一个消息来源提供给Engadget的，他认为这些会计上的漏洞代表了内部控制的缺乏。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。根据这项研究，“遗憾的减员”--即工人选择离开公司--“发生的频率是不遗憾的减员”--人们被裁员或解雇--的两倍。

B | 这篇发表于2022年1月的论文指出，前一年的数据"表明遗憾的减员（代表）所有级别（1级到10级员工）的低点为69.5%，高点为81.3%，这表明有一个明显的留任问题。

C | "通过解释，第一级包括像该公司数千名仓库员工这样的初级职位，而副总裁将被定位在第十级。报告还指出，“2021年每三个新员工中只有一个”在公司呆了90天或以上。《纽约时报》的一项调查发现，在小时工中，亚马逊的营业额每年约为150%，而《华尔街日报》和国家就业法项目的工作都发现仓库的营业额约为100%--是行业平均水平的两倍。然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。亚马逊消耗美国工作年龄人口的速度导致了今年夏天Recode获得的另一项内部研究，其中警告说，该公司可能会在几年内耗尽某些城市地区的 “美国现有劳动力供应”。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。

D | 这组新文件中的断言与之前的报告一致，但说明亚马逊的工作场所和文化的问题远远超出了仓库的范围。各种类型的管理人员也都感到他们的角色是一个“死胡同”。与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。其中一份文件指出，“豁免领导辞职的主要原因是职业发展和晋升”，同时还指出，这些问题也是非豁免劳动力辞职的第二大原因。

E | 政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。对于一些领导人来说，这可能是因为亚马逊积极为某些内部晋升设置了障碍。前亚马逊人力资源副总裁David Niekerk表示，《纽约时报》的同一调查报告称，该公司 “有意限制小时工的上升空间”。首先，购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。那些能够战胜困难、出人头地的入门级工人仍然与公司对应届大学毕业生的偏爱形成对立。在2021年聘用的领导中，39%的人“是大学毕业生，几乎没有工作或人员领导经验”，而只有4%的仓库流程助理（一种低级别的领导角色）被提升为区域经理。不过，对于其他人来说，这些文件指出了亚马逊庞大的学习和发展综合体中存在的相当多的问题，其中大约97个项目和2000个学习模块由消费者人才战略、管理和发展（CTSMD）团队负责监督。

F | 而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。根据一份报告，CTSMD在亚马逊内部已经存在了至少三年，在这段时间内已经增加到615人，包括承包商，预计2022年的运行费用为9000万美元。

G | 提供给Engadget的文件中的一个幻灯片指出，“CTSMD职权范围内的]大多数项目在创建时（目前也没有管理）没有将财务指标作为关键指标”，而且审查这些项目的现有仪表板是“不准确的，混淆了实际支出”。

H | 目前的安排“阻碍了对CTSMD当前投资组合的适当监督和分析”。2022年4月1日的一份报告同样发现，截至去年12月，CTSMD “没有一个标准化的流程来衡量我们培训项目的影响（业务指标）”，报告的作者“无法确定学习路径是否对行为或业务影响产生了可察觉的影响”，包括遗憾的减员、晋升率或各种内部指数化的分数。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。严峻的是，报告还指出，CTSMD对学习模块的“完成”定义--与学习和发展行业的典型定义 “相反”--是"简单地点击到课程的最后"。为了明确这一点，4月份的报告使用柯克帕特里克模型（Kirkpatrick Model）审查了现有的培训项目--这是学习和发展领域的一个方案，它对培训项目进行评估，并将其分为四个上升的等级。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。在报告审查的26个项目中，有12个只是要求受训者对他们所学的知识作出反应；有9个测量了某种程度的信息回忆。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。只有三个项目追踪了学员在多大程度上应用了他们从课程中获得的任何知识。商业地产同样不容乐观。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。

I | (另外一个项目--AL3M--以某种方式追踪了信息的应用，但没有回顾。）没有一个达到柯克帕特里克的第四级，即衡量这种培训可能对业务产生的影响。尽管组织机构臃肿，但CTSMD明显的无方向性对亚马逊产生了有意义的财务影响，这些文件都愿意估计。除了团队9000万美元的年度预算外，据称亚马逊从L3到L8的管理人员每年平均花费113个小时用于培训。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。

J | 据他们评估，每个人的平均年薪为11万美元，分摊到12万名员工身上，一份文件声称这可能意味着高达7.15亿美元的潜在浪费。一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。鉴于培训通常是亚马逊组织结构中不可或缺的一部分，而缺乏有意义的晋升是遗憾的减员的主要原因，这80亿美元中的某些部分也可能归因于CTSMD。

K | 同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。另一份文件估计，即使减少15%的减员，亚马逊每年也能节省7.26亿美元。

L | 如前所述，向Engadget提供这些文件的人士认为这代表了内部控制的失败。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。“内部控制的建立是为了让你有政策和程序来确保公司的战略任务--以及最终他们的财务报表--是正确的，”加州大学欧文分校保罗-梅拉吉商学院会计学助理教授帕特里夏-威尔迈耶告诉Engadget。当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。“对于这些作为大型加速申报者在美国这里的交易所上市的大型公司，他们被要求拥有良好的内部控制要素。然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。

M | 谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。

N | ”她说，管理层被要求通过他们自己的内部控制程序，并对其提出意见：确定弱点，如果它们是实质性的，他们肯定要报告它们。

o | 笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。大公司也被要求让审计师证明公司的内部控制，尽管根据Wellmeyer教授的说法，表明这些控制失效的所谓不利意见是“相当罕见的”，发生在“可能不到百分之一”的SEC文件中。亚马逊就其培训和留任方面的漏洞委托编写了内部报告，这表明该公司至少意识到了这个问题。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。它从未在其年度10-K报告中披露过此类漏洞；其审计师安永会计师事务所也从未对亚马逊提出过不利意见。然而，所有这些披露都取决于"重要性"的概念--也就是说，它是否会对企业及其投资者产生有意义的影响。

p | 韦勒迈尔教授强调，“没有一个明确的规则，我可以说，‘好吧，任何高于这个的东西都会使这个变得重要’”。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。

q | 根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

r | 不过，这些10-K文件本身确实讲述了一个小故事。

s | 当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在过去的日子里，一个规模更小的亚马逊在其年度文件中包含了这样一句话：“我们相信，我们未来的成功将部分取决于我们继续吸引、雇用和保留合格人员的能力。

t | ”近20年来，但在2009年以后的报告中似乎放弃了这种信念。

u | 在总结2020年的报告中，亚马逊将序言中的"员工"小节改名为"人力资本"--同年，它不再包括"我们认为我们的员工关系是良好的"这句话。

v | 虽然目前的学习和发展计划显得杂乱无章，而且有可能造成浪费，但亚马逊显然正在根据一项新的计划对其进行精简，该计划被称为Brilliant Basics。在风险面前，低价已失去吸引力。

w | 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。另一份描述改革的文件指出，Brilliant Basics计划于今年6月在整个运营中部署。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。

x | 9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。试点模块（称为 “员工希望得到尊严和尊重”）--预计总共需要60至90分钟--于2021年9月在一组2059名领导人中进行了测试。现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。

y | 只有65%的人完成了该模块，近四分之一的人从未开始。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。《史记》有言：“察势者明，趋势者智。一张图表（其Y轴上缺乏任何类型的标签）显示，Brilliant Basics在"学习时间/投资"方面直到"2024年+"的第一季度才超过"现有项目"。对该文件的评论指出，与它的前身一样，目前似乎没有任何与Brilliant Basics业绩相关的财务指标。

z | ”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。